RegistrerenAanmelden

Is je huis een voldoende appel voor de dorst?

“Mijn huis is mijn appeltje voor de dorst”. Je huis verkopen of verhuren in ruil voor een klein appartementje, zou een goede strategie kunnen zijn als je in een kast van een villa woonde. Dromen is niet verboden- iedereen zal wel eens met gretige ogen hebben zitten kijken naar huizenadvertenties – maar realistische mensen moeten weten dat ze aan hun huis in de toekomst geen cash-automaat zullen overhouden.

>>”Belgische huizen zijn te duur” / >> Risico op stagnatie / >> Disproportie in prijs / >>
Wederbelegging van de opbrengst?
/ >> Vadertje staat wil ook wat / >> Huisbaas zijn, geen pretje / >>Het ideale scenario

Woensdag werd geschreven dat de Belgen de voorbije tien jaar 18 procent rijker zijn geworden dankzij de forse stijging van de vastgoedprijzen. Maar of dat in de toekomst zo blijft, is nog afwachten.

Lees ook: Belg is 18 procent rijker dan 10 jaar geleden

Er zijn een handvol goede redenen om te twijfelen aan je huis als cashmachine, los van de prijs of huuropbrengst die je voor je kast/kastje zou kunnen krijgen.
Overigens, verkopers hebben vaak de neiging de vraagprijs te hoog in te stellen en dit resulteert er volgens een onderzoek van vastgoedmakelaar ERA in dat ze uiteindelijk minder binnenrijven vergeleken bij een correcte vraagprijs van in het begin.

“Veel vragen is dus een totaal verkeerde strategie”, zegt Ian Cook van ERA daarover in De Tijd. Snel verkochte woningen gaan volgens eigens cijfers van ERA weg gemiddeld 4 procent onder de vraagprijs. Blijft de woning tussen de 120 en 200 dagen op de markt, dan gaat ze uiteindelijk voor 13 procent onder vraagprijs weg. En dan is de gemiddelde verkoopprijs lager dan voor de snel verkochte woningen.

Het is toegelaten te dromen dat je als verhurende huisbaas of verkopende rentenier voldoende verdient om je pensioen serieus mee aan te vullen. Maar volgende bedenkingen kunnen alvast geen kwaad:

“De Belgische huizen zijn te duur”

Naar boven
Eind 2010 stuurde de OESO – de organisatie waar premier Leterme voor gaat werken – het bericht de wereld in dat de Belgische huizenprijzen 50 procent te duur zijn, een boodschap die in 2011 nog eens herhaald werd. De Belg is er desondanks van overtuigd is dat de waarde van vastgoed alleen maar kan blijven stijgen. Bijna 9 op de 10 Belgen denken dat hun woning de komende 10 jaar in waarde zal toenemen (enquête van Netto en Immoweb.be).

Lees ook: Bouwgronden en huizen nooit eerder zo duur als begin 2011

Risico op stagnatie in de toekomst

Naar boven
Er zijn meerdere redenen waarom de markt tijdelijk in ademnood verkeert. De leencapaciteit heeft zijn maximum bereikt. Volgens de Beroepsvereniging van het Krediet is de leencapaciteit sinds 2006 bijna niet meer geëvolueerd. Het gemiddelde bedrag per hypothecair krediet bedraagt 125.000 euro. De rentetarieven zijn de voorbije jaren alleen maar gedaald, dat is meteen een verklaring voor de prijshausse sinds de eeuwwende. Stijgt de rente opnieuw, dan wordt een huis kopen nog duurder en zullen de prijzen onder druk komen.

Lees ook: Vastgoed blijft ondanks appelflauwte een relatief veilige belegging

Disproportie in prijs

Naar boven
Je huis ruilen voor een leuk appartement? Dat is een zeer valabel argument om je woonst te verkopen. Financieel is dit niet altijd een voor de hand liggende zaak. Door de forse hausse en grote vraag naar flats liggen de prijzen van appartementen en woningen – vooral rijhuizen of kleine woningen – dicht bij elkaar. Je verkoopt een massa leefruimte voor een veel kleinere oppervlakte. Weg tuin en weg het werk daarin – dat is zeker waar – maar de appel die je over dacht te hebben is klein. Bovendien zijn uitgeleefde appartementen veel minder prijsvast en veel sneller “gedateerd” dan individuele woningen.

Lees ook: Huis kopen of verkopen: Wie schakel je in om het te schatten?

Wederbelegging van de opbrengst?

Naar boven
Stel dat je na nieuwe huisvesting toch een serieus stuk van de appel over houdt, dan stelt zich de vraag: wat nu? Vastgoed, wat je dus net van de hand hebt gedaan, is de voorbije decennia een van de meest zekere beleggingsvormen geweest. De prijzen zijn sinds 2000 met 115 procent gestegen. Het is van eind jaren zeventig geleden dat de huizenprijzen nog fors – we spreken over ongeveer 20 procent – zijn gezakt. Vergeleken met aandelen slaap je op rozen, vergeleken met vastrentende beleggingen die door de inflatie worden aangevreten, slaap je gerust.

Ondanks de prangende vraag of de huizen nu te duur zijn of niet, is dat een mooie meeropbrengst. De prestaties van aandelen verbleken. En als je overweegt in zogezegde risicoloze obligaties, kasbons of termijnrekeningen te beleggen, stop je in sommige gevallen geld toe. Want de inflatie overtreft tegenwoordig de rente op spaarboekjes en op korte looptijden. De eventuele waardestijging van je woning danzij die inflatie, komt daarentegen ooit integraal op je rekening (of op die van de kinderen).

Vadertje staat wil ook wat

Naar boven
Inderdaad. Bij de verkoop van de eigen woning is geen belasting verschuldigd als je er minstens 12 maanden in gewoond hebt en ze als dusdanig in de personenbelasting hebt aangegeven. Bij verkoop een woning die niet als gezinswoning werd aangegeven binnen de 5 jaar na aankoop, is er een belasting op meerwaarde van 16,50%. Wie zijn gezinswoning verkoopt, zal dus vrijuit gaan.

Maar hou er rekening mee dat je op de beleggingsopbrengst van dat vermogen wél belastingen zult betalen. Stop je het in vastrentende beleggingen, dan betaal je 15 procent (spaarboekjes), 21 procent (kasbons, termijnrekeningen, obligaties) of 25 procent (op roerende inkomsten hoger dan 2.020 euro) voorheffing op de intrest, bij dividenden van aandelen gaat er 25 procent van af.

Huisbaas zijn, geen pretje

Naar boven
Dan verhuur ik het maar, zal je misschien denken. Zowat het enige voordeel van verhuren is de gunstige fiscaliteit. Huurinkomsten – behalve huurinkomsten van handelspanden – worden belast op basis van het kadastraal inkomen. En dat is al in geen jaren aangepast. Of dat nog lang zo zal blijven, valt gezien de honger van vadertje staat af te wachten.

Verhuren – vraag het aan huisbazen – is voor de rest alleen een bron van kopzorgen. Een geschikte huurder vinden, die de intentie heeft lang te huren? Die je eigendom zal respecteren? Die tijdig betaalt? De verhalen over huiseigenaren die met een rechterlijke beslissing moeten afdwingen dat de balorige huurders eruit trekken, zijn legio.
Lees ook: Help! mijn huurder betaalt niet

Het ideale scenario: De kinderen kopen

Naar boven
Soms is het wel interessant om het huis voor een prijsje te verkopen aan een van de kinderen. Je geeft je kind een duwtje in de rug. Maar het verschil tussen de reële verkoopwaarde en de lagere prijs die je kind betaalde, is eigenlijk een schenking. Zorg dat de andere kinderen ook niets te kort komen, bijvoorbeeld via een latere schenking van geld of via het testament.

Op de overeengekomen verkoopsom zijn schenkingsrechten verschuldigd. Op notaris.be vind je de tarieven.

Tags: , , .

Jouw mening Geef nu je mening

Er zijn nog geen reacties op “Is je huis een voldoende appel voor de dorst?”.


Geef je mening

Je moet inloggen om een reactie te kunnen plaatsen.